Консервация объекта незавершенного строительства позволяет приостановить нормативный срок продолжительности строительства, передать права заказчика другому лицу путем отчуждения объекта и .т .д.
Порядок консервации объектов незавершенного строительства в Беларуси установлен в следующих нормативных актов:
- ГК;
- Закон Республики Беларусь от 07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (далее – Закон № 300-З);
- Закон Республики Беларусь от 07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее – Закон № 133- З);
- Указ Президента Республики Беларусь от 23.09.2011 № 431 «О некоторых мерах по совершенствованию отношений в области изъятия, предоставления и использования земельных участков» (далее – Указ № 431);
- постановление Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156 «Об утверждении единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»;
- Положение о порядке направления уведомлений о производстве строительно- монтажных работ, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 05.2018 № 343 (далее – Положение № 343);
- Правила заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденные постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 № 1450 (далее – Правила 1450);
- постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 03.2015 № 11 «Об утверждении Инструкции об основаниях назначения и порядке технической инвентаризации недвижимого имущества, а также проверки характеристик недвижимого имущества при совершении регистрационных действий»;
- ТКП 45-1.03-165-2009 «Консервация строящихся объектов. Правила проведения» (далее – ТКП 45-1.03-165-2009).
Консервация возможна в отношении одного из следующих объектов:
- одно или несколько капитальных строений (зданий, сооружений);
- их части (включая изолированные помещения);
- инженерные и транспортные коммуникации, их части;
- иные объекты недвижимого имущества, строительство которых может включать очереди строительства, пусковые комплексы.
Однако, государственная регистрация создания незавершенного законсервированного объекта строительства в качестве объекта недвижимости осуществляется только по отношению к незавершенному капитальному строению (зданию или сооружению) и когда уже созданы отдельные конструктивные элементы здания (сооружения) или выполнен отдельный этап работ (например, имеются заглубленные (подземные) сооружения, частично или полностью устроены фундаменты и т.д.).
Понятия «приостановление строительства» и «консервация объекта» не являются тождественными
Добровольное приостановление строительства (временное прекращение строительных работ) допускается на срок до 3 месяцев по решению заказчика
(застройщика) или подрядчика, например, в связи с неоплатой заказчиком выполненных работ, выявлением в работе подрядчика недостатков, которые могут повлечь за собой угрозу безопасности и надежности объекта, и по другим обстоятельствам, перечень которых приведен в пп. 1 и 2 ст. 62 Закона № 300-З.
Консервация объекта допускается на срок свыше 3 месяцев до 3 лет по решению заказчика (застройщика) при финансировании строительства за счет собственных средств, Совмина или исполкома – при финансировании за счет бюджетных средств (п. 3 и 5 ст. 62 Закона № 300-З). Подрядчик не вправе принимать такое решение.
Примерный перечень причин, по которым может быть осуществлена консервация установлены в п.5 ст. 62 Закона № 300-З, например, отсутствие у заказчика, застройщика средств для дальнейшего финансирования строительства, невозможности обеспечения строительства строительными материалами и оборудованием в установленные договором сроки.
Порядок консервации объекта незавершенного строительства
Решение о консервации может быть принято в течение одного месяца по истечении трехмесячного срока приостановления строительства или без приостановления строительства при фактическом прекращении строительных работ, когда причины (обстоятельства) для консервации уже возникли.
Требования к форме такого решения не установлены, однако в нем согласно п. 6 ст.
62 Закона № 300-З должны быть отражены:
- дата приостановления работ, то есть фактического прекращения работ;
- источники финансирования (собственные или привлеченные средства, привлеченные средства от инвестора, дольщиков, за счет кредита/займа и т.д.);
- сроки разработки документации, необходимой для проведения консервации (смета, техническая документация по консервации, разрабатываемая проектной организацией);
- меры по обеспечению сохранности строительных материалов и оборудования с указанием лица, ответственного за их сохранность.
В течение 10 рабочих дней после принятия решения о консервации объекта заказчик (застройщик) или подрядчик обязаны направить соответствующее уведомление в орган государственного строительного надзора (п. 5 Положения № 343).
В течение 14 календарных дней со дня принятия решения о консервации объекта незавершенного строительства составляются (п. 7 ст. 62 Закона № 300-З):
- акт о консервации объекта незавершенного строительства;
- перечень работ и затрат, необходимых для обеспечения сохранности законсервированного объекта незавершенного строительства или его конструктивных элементов (перечень работ по консервации).
Формы акта о консервации, ведомостей, а также перечня работ по консервации утверждены в приложении А к ТКП 45-1.03-165-2009.
Акт о консервации и перечень работ и затрат составляются заказчиком (застройщиком) или подрядчиком. Акт о консервации должен содержать сметную стоимость объемов выполненных строительных работ до момента консервации, а также ведомости на неиспользованные строительные материалы и несмонтированное оборудование (абз. 2 п. 1 ст. 62 Закона № 300-З).
Вышеуказанные документы подписываются руководителем заказчика (застройщика) и руководителем подрядной организации, а перечень работ по консервации дополнительно – руководителем проектной организации.
На основании перечня работ по консервации разработчиком проектной документации составляются смета с учетом мероприятий по обеспечению сохранности объекта незавершенного строительства и техническая документация по его консервации.
С этой целью заказчик на договорной основе передает проектной организации соответствующее задание, перечень работ и исполнительную документацию (п. 4.8 ТКП 45- 1.03-165-2009).
Проектная организация разрабатывает данную документацию в сроки, установленные в решении о проведении консервации.
Строительные работы по консервации объекта незавершенного строительства, предусмотренные сметой, выполняются подрядчиком по дополнительному соглашению к договору стройподряда (п. 8 ст. 62 Закона № 300-З).
В дополнительном соглашении предусматриваются (п. 8 ст. 62 Закона № 300-З):
- перечень строительных работ по консервации, предусмотренных разработанной сметой и технической документацией, и цена таких работ;
- сроки выполнения работ;
- сроки сдачи заказчику законсервированного объекта незавершенного строительства или его конструктивных элементов.
Передача законсервированного объекта незавершенного строительства оформляется путем подписания двустороннего акта приема-передачи.
Акт приема-передачи должен содержать информацию, установленную в п.78 Правил
№ 1450, в частности, объем и стоимость фактически выполненных подрядчиком строительных работ, перечень передаваемой заказчику исполнительной документации и т.д.
По окончании мероприятий по консервации заказчик возмещает расходы, вызванные необходимостью прекращения строительства объекта (выполнения строительных работ) и консервации объекта, и договор расторгается (п. 49 Правил № 1450).
Автор: Мария Азарова, младший юрист
Максим Лашкевич, партнер, директор
ООО «ГРАТА Интернэшнл БиУай»
